Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi: Neleri İçermeli? (2026 Rehberi)

Kısa cevap: Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik'in 7. maddesinde sayılan on sekiz zorunlu bilgi kalemini içermek, en az on iki punto büyüklüğünde ve okunabilir olmak ve bir örneği tüketiciye verilmek zorundadır. Sözleşme yalnızca iki şekilde geçerli kurulur: kat irtifakının tüketici lehine tapuya tescili ile birlikte yapılan yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi. Sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesi ve yapı ruhsatının alınmış olması da zorunludur.

Bu rehber, sözleşme metninin kendisine odaklanıyor: hangi bilgi nerede yer almalı, hangi hüküm eksik kalırsa ne olur, satış dosyasında hangi belge bulunmalı. Ödeme planının nasıl tasarlanacağı ayrı bir konu; tahsilat tarafı için Konut Projesinde Tahsilat Takibi yazısına bakabilirsiniz.

Aşağıdakiler bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir. Sözleşme şablonunuzu hukuk danışmanınızla nihai hale getirin.

Hangi satışlar bu kapsama girer?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen ya da kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Yani belirleyici olan taksit değil, bedelin teslimden önce ödenmesidir; peşin ödemeli ön satışlar da kapsamdadır.

İki noktaya dikkat edin:

• Konut tanımı geniş. Yönetmelik konutu, Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölüm olarak tanımlar.
• Alıcının sıfatı belirleyici. Yönetmelik tüketiciyi, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlar. Alıcının ticari amaçla hareket ettiği satışlarda hangi rejimin uygulanacağı somut olaya göre değişir; bu ayrımı sözleşme şablonunuzu hazırlarken hukuk danışmanınıza netleştirtin.

Bir başka önemli kural geçiş hükmünde: ön ödemeli konut satış sözleşmelerine, sözleşmenin akdedildiği tarihte yürürlükte olan yönetmelik hükümleri uygulanır. Dolayısıyla eski tarihli sözleşmeleriniz için o dönemin metnine bakmanız gerekir.

Sözleşmeden önce: ön bilgilendirme formu

Sözleşme kurulmadan en az bir gün önce, tüketiciye ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur. Form da en az on iki punto, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir olmalıdır. Formda bulunması gereken bilgiler:

Formun ekinde ayrıca bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi verilir. Teminat olarak bina tamamlama sigortası seçilmişse, sigortaya ilişkin önemli hususlar formu da eklenir.

İki usul kuralı kolay atlanıyor: bu bilgilerin yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla verilmesi zorunludur ve ön bilgilendirmenin yapıldığını ispat yükü satıcıdadır. Bu nedenle formun teslim edildiği tarihin kayıt altına alınması, sözleşmenin kendisi kadar önemlidir.

Şekil şartı: sözleşme nasıl geçerli kurulur?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi iki yoldan biriyle kurulur:

1. Kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak yazılı sözleşme, veya
2. Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi.

Bunun dışındaki bir yolla kurulan sözleşme geçersizdir. Yönetmelik ayrıca satıcının, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyeceğini düzenler. Yani şekil şartına uymamanın riski tek yönlüdür: satıcıya karşı sonuç doğurur, satıcıyı korumaz.

Buna bağlı iki kural daha:

• Geçerli sözleşme yoksa ödeme de yoktur. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya kendisini borç altına sokan bir belge vermesini isteyemez. "Kapora", "yer tutma bedeli" gibi adlandırmalar bu kuralı değiştirmez. Lansman öncesi talep toplamanın sınırları için: Ön Talep Toplama.
• Yapı ruhsatı olmadan sözleşme yapılamaz. Satış takviminiz ruhsat tarihine bağlıdır. Lansman aşamalarının sırası için: Konut Projesi Lansman Süreci.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi

Noterlikte düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi, tüketici isterse tapu kütüğüne şerh ettirilebilir. T.C. Ticaret Bakanlığı'nın ön ödemeli konut satış sözleşmeleri bilgilendirmesinde, bu şerhin konut üzerinde kimin hak sahibi olduğunu göstermesi ve hak kayıplarının önlenmesi bakımından önemli olduğu belirtilmektedir. Satıcı açısından da faydası vardır: şerh, aynı bağımsız bölümün farklı alıcılara vaat edilmesi riskine karşı kayıt üzerinde görünür bir iz bırakır.

Sözleşmenin zorunlu içeriği: on sekiz maddelik kontrol listesi

Yönetmeliğin 7. maddesi, sözleşmede bulunması gereken bilgileri tek tek sayar. Aşağıdaki liste, şablonunuzu karşılaştırmak için doğrudan kullanılabilir.

Gecikme faizindeki yüzde otuz sınırı

Sözleşmede yazılacak gecikme faiz oranı serbestçe belirlenemez: sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçemez. Bu, tahsilat politikanızı doğrudan etkileyen somut bir tavandır. Sözleşmede hiç faiz oranı belirlenmemişse gecikme faizinin nasıl hesaplanacağı da ayrıca değerlendirilmesi gereken bir sorudur; bu nedenle faiz ve gecikme faizi hükümlerinin birlikte kurgulanması gerekir.

Peşin ödemeli satışta aranmayan bilgiler

Peşin ödemede bulunulan ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde; toplam taksitli satış fiyatı, faiz ve gecikme faizi, temerrüdün hukuki sonuçları, ön ödeme tutarı ve ödeme planı ile banka hesap bilgilerine ilişkin bentler aranmaz. Şablonunuzda peşin satış için ayrı bir versiyon tutmak, bu bentlerin boş bırakılmasından daha temiz bir çözümdür.

Cayma ve dönme hükümleri nasıl yazılmalı?

Bu iki hak sözleşmede ayrı ayrı ve karıştırılmadan düzenlenmelidir. Aralarındaki farkı özetleyen tablo:

Dönme halinde talep edilebilecek tazminat süreye göre kademelenir: sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına, on iki ila yirmi dört ay arası için yüzde sekizine kadar. Bu oranlar üst sınırdır.

Tüketicinin hiçbir bedel ödemeden dönebileceği haller de sözleşmede yer almalıdır: satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi, tüketicinin ölmesi, kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi, aynı sebeple yaptığı taksitle satış önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi ve bir konutun birden fazla tüketiciye satılmış olması.

Bağlı kredi varsa iki ek yükümlülük doğar: cayma veya dönme bilgisinin satıcı tarafından konut finansmanı kuruluşuna derhal bildirilmesi ve dönme halinde ödenen bedelin, masraf ve tazminat düşülerek 180 gün içinde ilgili kuruluşa iade edilmesi.

Teslim ve proje değişikliği maddeleri

Teslim hükmü üç unsuru birlikte içermelidir: taahhüt edilen teslim tarihi, teslimin hangi halde gerçekleşmiş sayılacağı ve gecikme halinde ne olacağı.

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslimi zorunludur ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Devir veya teslim iki halde gerçekleşmiş sayılır: kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili ya da kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapuya tescil edilmesiyle birlikte oturmaya elverişli şekilde zilyetliğin devri. Anahtar teslimi tek başına yeterli değildir. Tapu tarafındaki işleyiş için: Konut Satışında Tapu Devir Süreci.

Proje değişikliği ayrı bir madde olarak yazılmalıdır. Projede sonradan değişiklik yapılması halinde bunun tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmesi zorunludur. Tüketici değişikliği kabul etmeyerek bir ay içinde hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir. Değişiklik yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı, dönme maddesindeki masraf ve tazminat tutarını dikkate alarak kesinti yapabilir.

Pratik sonuç: proje revizyonlarının kimin onayıyla yapıldığı ve alıcılara nasıl bildirildiği, satış sonrası süreçte takip edilmesi gereken bir iştir. Satış sonrası akış için: Konut Satış Sonrası Süreç.

Teminat: sözleşmede hangi bilgi yer almalı?

Konut adedi otuz ve üzerinde olan projelerde satıcının, konut satışına başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıdaki yöntemlerden en az birini sağlaması zorunludur. Tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alan başka bir yöntem de Bakanlıkça uygun görülürse teminat sayılabilir.

Otuzun altındaki projelerde teminat zorunluluğu bulunmaz; ancak ön ödemeli konut satışına ilişkin diğer tüm düzenlemeler bu projeler için de uygulanır.

Zorunlu içerik yeterli mi? Haksız şart riski

Yönetmeliğin saydığı bilgileri eksiksiz yazmak, sözleşmenin tamamının geçerli olduğu anlamına gelmez. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye dâhil edilen ve tarafların hak ve yükümlülüklerinde dürüstlük kuralına aykırı biçimde tüketici aleyhine dengesizliğe neden olan şartları haksız şart sayar ve bu şartlar kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin haksız şartlar dışındaki hükümleri geçerliliğini korur.

Ön ödemeli konut sözleşmelerinde tartışmaya en açık başlıklar şunlardır:

• Satıcıya tek taraflı olarak teslim tarihini uzatma yetkisi veren hükümler.
• Mücbir sebebin sözleşmede aşırı geniş tanımlanması.
• Metrekare, malzeme veya mahal listesinde tek taraflı değişiklik yetkisi tanıyan ifadeler.
• Tüketicinin cayma veya dönme hakkını sınırlandıran ya da ek koşula bağlayan düzenlemeler.
• Tüketici aleyhine orantısız cezai şartlar.

Pratik kural: mevzuatın tüketiciye tanıdığı bir hakkı daraltan her hüküm, sözleşmeye eklenmeden önce hukuk danışmanına gösterilmelidir. Bu tür hükümler çoğu zaman satıcıyı korumaz, yalnızca ihtilaf anında tartışma alanı yaratır.

Yılda bir yapılacak şablon denetimi

Sözleşme şablonları bir kez hazırlanıp uzun süre kullanıldığı için, denetimi takvime bağlamak en pratik çözümdür. Aşağıdaki liste bu kontrol için kullanılabilir:

• Yönetmeliğin 7. maddesindeki on sekiz bendin tamamı şablonda karşılığını buluyor mu?
• Satıcı unvanı, adresi ve MERSİS bilgisi güncel mi?
• Ön bilgilendirme formu ile sözleşme arasında fiyat, teslim tarihi ve teminat bilgisi tutarlı mı?
• Formun en az bir gün önce verildiğini gösteren kayıt yöntemi işliyor mu?
• Zorunlu ekler (bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı, mahal listesi) güncel proje verisiyle eşleşiyor mu?
• Punto ve okunabilirlik şartı hem formda hem sözleşmede sağlanıyor mu?
• Gecikme faizi oranı, sözleşmedeki faiz oranının yüzde otuz fazlası sınırının altında mı?
• Cayma ve dönme maddeleri ayrı ayrı ve güncel sürelerle yazılmış mı?
• Bedelsiz dönme halleri eksiksiz sayılmış mı?
• Teslim tarihi belirli mi ve 48 ay sınırının içinde mi?
• Seçilen teminat yöntemi sözleşmede doğru tanımlanmış mı?
• Bildirim adresleri güncel mi?
• Tüketici mahkemesi ve hakem heyetine başvuru bilgisi yer alıyor mu?
• Peşin satış için ayrı bir şablon versiyonu var mı?

Sözleşme hazırlarken sık yapılan sekiz hata

1. Ön bilgilendirme formunu sözleşmeyle aynı gün imzalatmak. Form en az bir gün önce verilmelidir ve ispat yükü satıcıdadır.
2. Form ile sözleşme arasında tutarsızlık. Teslim tarihi, fiyat veya teminat bilgisi iki belgede farklıysa tartışma kaçınılmazdır.
3. Eklerin verilmemesi. Bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi formun zorunlu ekidir.
4. Teslim tarihini belirsiz yazmak. "İnşaatın tamamlanmasını takiben" gibi ifadeler, sözleşmede taahhüt edilen süre şartını karşılamaz.
5. Gecikme faizini tavanın üzerinde belirlemek. Sözleşmedeki faiz oranının yüzde otuz fazlası sınırı aşılamaz.
6. Temerrüt sürecini genel ifadelerle geçmek. Temerrüdün hukuki sonuçları sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
7. Cayma ve dönme hükümlerini tek maddede birleştirmek. Süreleri, usulleri ve mali sonuçları farklıdır.
8. Sözleşme örneğini tüketiciye vermemek. Bir örneğin tüketiciye verilmesi zorunludur.

Satış dosyası: hangi belge ne zaman?

Sözleşme tek başına bir belge değil, bir dosyanın merkezidir. Sıra şöyle işler:

Bu dosyanın Excel ve klasör karışımıyla yürütüldüğü organizasyonlarda en sık kaybolan şey tarihlerdir: formun hangi gün verildiği, bildirimin hangi gün yapıldığı, sözleşme örneğinin teslim edilip edilmediği. Oysa ihtilaf çıktığında tartışma tam olarak bu tarihler üzerinden yürür.

Evon'un modül listesinde sözleşme yönetimi, evrak takibi, doküman yönetimi ve tapu takibi ayrı başlıklar olarak yer alır; sözleşme kaydı müşteri, bağımsız bölüm ve ödeme planıyla aynı veri üzerinde çalışır. Modül dökümü için Modüller sayfasına bakabilirsiniz. Kişisel veri tarafındaki yükümlülükler için: Gayrimenkul Satışında KVKK Uyumluluğu.

Sık sorulan sorular

Aşağıdaki cevaplar mevzuatın genel çerçevesini özetler; somut sözleşmeniz için hukuk danışmanınıza başvurun.

Adi yazılı sözleşmeyle ön ödemeli konut satışı yapılabilir mi?

Hayır. Sözleşme ya kat irtifakının tüketici lehine tapuya tescili ile birlikte yazılı olarak ya da noterlikte düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesiyle kurulur; aksi hâlde geçersizdir. Satıcı bu geçersizliği tüketicinin aleyhine ileri süremez.

Sözleşme imzalanmadan önce ödeme alabilir miyim?

Yönetmelik, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcının tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya kendisini borç altına sokan bir belge vermesini isteyemeyeceğini düzenler.

Gecikme faizini istediğim oranda belirleyebilir miyim?

Hayır. Sözleşmede yer alacak gecikme faiz oranı, sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçemez.

Ön bilgilendirme formunu vermediğimi alıcı iddia ederse ne olur?

Ön bilgilendirmenin yapıldığına ilişkin ispat yükü satıcıdadır. Aynı şekilde cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etme yükümlülüğü de satıcıya aittir. Bu nedenle teslim tarihinin ve yönteminin kayıt altına alınması gerekir.

Teslim süresini 48 aydan uzun belirleyebilir miyim?

Hayır. Süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Sözleşmede daha kısa bir süre taahhüt edildiyse satıcı o süreyle bağlıdır.

Peşin satışta da aynı sözleşme şablonunu kullanabilir miyim?

Peşin ödemeli sözleşmelerde taksitli fiyat, faiz ve gecikme faizi, temerrüdün sonuçları, ön ödeme tutarı ile ödeme planı ve banka hesap bilgilerine ilişkin bentler aranmaz. Ayrı bir şablon tutmak, ilgisiz alanların boş bırakılmasından daha güvenlidir.

Eski tarihli sözleşmelerime hangi hükümler uygulanır?

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerine, sözleşmenin akdedildiği tarihte yürürlükte bulunan yönetmelik hükümleri uygulanır.

Sonuç

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, satışın en çok denetlenen ve en az gözden geçirilen belgesidir. Şablonlar bir kez hazırlanıp yıllarca kullanıldığı için, mevzuattaki değişiklikler çoğu zaman metne yansımadan kalır.

Yılda bir kez yapılacak basit bir kontrol çoğu riski kapatır: 7. maddedeki on sekiz bendi şablonunuzla satır satır karşılaştırın, ön bilgilendirme formunun bir gün önce verildiğini gösteren kaydınız olduğundan emin olun ve teslim tarihi, teminat ve gecikme faizi hükümlerinin üç belgede de aynı olduğunu doğrulayın. Bu üç kontrol, satış ofisinizin sözleşme kaynaklı ihtilaflarının büyük kısmını baştan önler.

İlgili Yazılar

Konut Projesinde Müşteri Memnuniyeti Nasıl Ölçülür? Konutta Sözleşme Devri: Müşteri Daireyi Teslimden Önce Satmak İsterse Ne Olur? Satış Kampanyası Nasıl Kurgulanır? Kapsam, Süre, Bitiş ve Ölçüm